חברת ניהול או ועד בית?

בשל מצוקת הקרקעות הגדלה והולכת בישראל ניתן לראות כי את מקומה של הבניה הנמוכה תופסים מגדלי המגורים. גם אם גורדי שחקים של ממש אינם מחזה נפוץ בארצנו, הרי שמגדלי מגורים נחשבים לחלק מהנוף העירוני כמעט בכל עיר גדולה.

על רקע מציאות זאת עולה כיום השאלה כיצד לנהל את הבניין, האם באמצעות ועד בית, כמו שהיה נהוג בעבר או שמא להעדיף חברת ניהול? איזו שיטה תתאים ומהם השיקולים שיוכלו להנחות בבחירה?

ניהול וולונטרי מול ניהול מקצועי

ועד בית הוא מוסד וולונטרי. משמעות הדבר היא כי לא ניתן לחייב דייר זה או אחר לעמוד בראש הוועד או אפילו להיות חבר ועד מן המניין. גם אם מזה שנים נהוג בבניין מגורים מסוים לקיים הגרלה לבחירת הוועד, כך שדומה כי קיימת הוגנות, עשוי דייר שנפל בגורל לסרב לקחת על עצמו את ניהול הוועד.

במידה ומדובר בבניין שבו קיים ועד בית וישנם מתנדבים אשר מנהלים את כל הדרוש ניהול מתוקף רצונם הטוב ולשביעות רצונם של הדיירים – מה טוב. אולם, אם קורה, כפי שחווים לא מעט בתים משותפים, כי איש אינו מביע רצון לקחת על עצמו את תפקיד הוועד ואם מי שעושה זאת מרגיש שהדבר כפוי עליו ולא מבצע את התפקיד בצורה נאותה, בהחלט ראוי לשקול פניה לחברת ניהול.

חברת ניהול עשויה אולי לגבות מיסי ועד שיהיו גבוהים במעט לעומת מיסי הוועד שנגבים על ידי ועד נבחר, אולם הניהול הוא מקצועי. כאשר ההתנהלות איננה וולונטרית, השיקולים הם מקצועיים ועסקיים. זה מוביל לכך כי ניהול הבניין נעשה בדרך כלל לשביעות רצונם של הדיירים.

תיק ושמו גזברות

ישנם בניינים שבהם המושג סרבני תשלום פשוט לא קיים. אבל ישנם בניינים שבהם לא חסרים חיכוכים חוזרים ונשנים בין ועד הבית לבין דייר זה או אחר ולעתים בין הוועד לבין כמה דיירים, שפשט מסרבים לשלם. דייר אחד טוען כי מיסי הוועד יקרים וללא הצדקה.

דייר שני טוען שלא יכול להיות שהוא ישלם על זיפות הגג ואילו דייר שלילי מסרב להשתתף במימון של שיפור חזית הבניין שכבר התיישנה ונראית מאוד מוזנחת. ובכלל, ככל שישנם יותר דיירים בבניין כך כל נושא הגבייה וניהול הכספים הופך לתיק של ממש.

עודף זמן ונטייה לחשבונות

אם אין בבניין דייר שהוא חובב חשבונות מובהק, אם אין פנסיונר הבקיא בענייני כספים ובנקים ואשר נהנה להתעסק בכך ולנהל מאזנים, הוצאות והכנסות, בהחלט יתכן שגם אצלכם מוכרת הטרחה בניהול הכספים.

אם זהו המצב בבניין שלכם, אם מדובר בבניין מגורים רם ונישא והתקציב שיש לעסוק בו גדול למדי, בהחלט יתכן שחברת ניהול תוכל לנהל את הנושא הכספי באופן יותר נכון. חברות ניהול יודעות לבצע גביה בצורה מוצלחת ולא פחות חשוב – בשקיפות.

במה עוסקת חברת הניהול?

חברת ניהול מסוגלת לדאוג לכל ההיבטים הנחוצים למען איכות חיי הדיירים. בין יתר התפקידים של חברת הניהול ניתן למצוא את התחזוקה השוטפת, טיפול ודאגה לביטחון הבניין, ניקיון הבניין וסביבתו, טיפול בגינה, תיקוני אינסטלציה וחשמל. חברת ניהול מתפקדת כגזבר ומנהלת תקציב מסודר, משלמת חשבונות ומספקת מענה בכל מקרה של תקלה.

חלק מחברות הניהול מספקות את התחזוקה באופן ישיר, על ידי עובדים שכירים מטעמן. חברות ניהול גדולות פחות מתקשרות עם ספקי משנה ומפקחות על טיב הביצוע.

כך או אחרת, חברת הניהול יכולה לספק מענה בעלות סבירה. לעתים, במיוחד כאשר מדובר בבניינים רבי קומות ומגדלי מגורים מודרניים, עולה כי תחזוקה באמצעות וועד בית איננה זולה יותר מניהול הבניין באמצעות חברת ניהול.